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房地产广告合规性审查的几点建议

来源:互联网  作者:YES团队整理  时间:2019-04-13

  房地产广告为何单独设立《房地产广告发布规定》?是因为房地产交易事关国计民生。同时,房地产“不动产”的属性要求“善意取得”,这也是民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。作为承担着重要居间角色的房地产中介机构,自身合规性审查和自律,是保障房地产市场秩序良好运行的重要组成部分。

  1、合规原则

  居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或者提供媒介联系的中间人,其对于所提供的信息、成交机会负有保密义务。房地产居间服务广告是以《广告法》为核心要求的诸多法律集合。《广告法》规定了商业广告应该真实、合法、广告主对广告内容的真实性负责的要求。作为居间者的房屋中介机构,其虽然提供的是居间服务,但是,这种居间服务是基于第三人拥有的合法房产作为背书的。因此,其在满足《广告法》合法性要求之前,就需要满足居间服务所必须遵守其他法律规范,比如自身居间资质、委托售卖房产资质的合法性。因此,房地产中介机构对于房源的真实与合法性负有主动和必然的审查责任。

  2、真实原则

  房地产广告披露信息要真实、合法、准确、清楚、明白、数据有来源。依据《广告法》对于商业广告的要求,对于房源信息,房地产中介机构应当严格遵守的商业广告原则有:真实(与客观事实相符合)、合法、诚实信用、准确、清楚、明白。“真实”就是保障房源信息做实质性审查而非完全依赖于售卖方提供的信息。“合法”就是要履行对房源信息真实性的审查义务并备案。“诚实信用”是民法的基本原则之一,它是正义理念在民法的具体化,是在遵守交易道德基础上谋求当事人之间的利益平衡,以及当事人与社会(道德)的利益平衡。“准确”就是就是要保证报告的买卖双方信息准确传递。“清楚”就是要依据法规要求对交易房屋的重大信息完整披露。“明白”就是对于自有经营数据的表述应当显著清晰表明数据的来源,便于消费者做出适当的交易机会选择。

  3、合理原则

  合理应用中华优秀文化精髓,保障社会良好风尚及社会主义核心价值观的宣扬。商业广告只有从尊重中华文化、尊重消费者、尊重社会规则角度出发进行宣传,才能赢得社会与消费者的尊重。商业广告应当避免利用中华优秀文化精髓,以以美好生活或者转变命运达到美好生活为诱饵,设定一个伪命题的逻辑引诱消费者思维发布迷信广告,比如以借助风水堪舆为名进行所谓的“凶宅筛查”。不能利用社会公众的道德认知,借助所谓子虚乌有的事件发布违法广告,比假借“50万元重金寻找救父恩人”寻人启事为虚假内容发布违法广告。还有在限购地区开展以租金趸交方式的“以租代售”发布违法广告。这些都不是创新营销模式,应该加以规范,避免触及法律底线和边界。

  4、谨慎原则

  慎重审核销售境外房地产项目广告,保护好企业利益。近来,由于国内房地产市场政策的调整,有些房地产中介机构将目光转向了境外房地产项目。但是,对于销售境外房地产项目必须要慎重审核项目的法律资质以适应中国法律规范。那么,对境外房地产项目在境内销售广告的合规性进行审查时需要注意哪些方面呢?首先,境内外房地产项目的规划、开发和销售法律规范不一样,要审核境外房地产项目是否符合在中国销售的法律规范,比如合法可售的项目的政府文件等,以及需要准备中国驻房地产项目所在国使领馆认证的法律文书和国内翻译文件。其次,还要关注中国政府与房地产项目所在国之间的国际法规定。因为,中国是国际法优先的国家,一定要保障所售房地产项目满足国际法和国内法要求。同时,鉴于房地产项目属于大额投资,境外房地产项目的销售还要考虑大额外汇使用额度的法规限制。

  房地产中介机构通过对自身资质和发布广告内容的合规性审查,可以保障所提供的服务满足法律要求、消费者需求、公平竞争规范,既承担重要社会公共居间服务的职能,又可以避免产生违法行为。

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