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  区分所有权纠纷
 
 
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  区分所有权纠纷  
 

小区车棚的所有权归属谁?

来源:江西法院网  作者:高忠明  时间:2019-03-29
  【案情】

  2013年1月3日广昌县某小区业主委员会经全体业主选举后正式成立并经旴江镇人民政府、广昌县房产管理局备案。2016年11月25日该小区开发商将小区内车棚无条件交付给业主自行管理使用,即由业主委员会代表全体业主对小区内的车棚进行经营管理。此后,某购物广场租赁该小区部分车棚用作仓库使用。2017年2月至2018年3月,魏某等四人以受仓库周边所有小区业主的委托为由向该购物广场收取租金每月2000元,共计28000元,此后四人协商共同分管收到的车棚租金,小区业主委员会提出了异议,认为租金应由业主委员会收取并管理。

  【分歧】

  针对四人是否有权收取并管理租金问题,存在以下两种不同意见:

  第一种意见认为,四人是受仓库周边所有小区业主的委托,从而对出租的车棚进行管理,有权收 取出租车棚的租金。出租车棚四周的小区业主是车棚的所有权人,拥有车棚的所有权和使用收益权,因此,四人收取租金是合法合理的。

  第二种意见认为,业主委员会是经过全体业主选举且经过政府相关部门备案的组织。在法律上代表全体业主管理小区,小区车棚是全小区业主共同所有部分,而不是仅仅属于车棚周边的业主,业主委员会有权要求承租人缴纳租金,对个别业主私自收取租金的行为,有权要求返还其收取的租金。因此四人应当将收取的租金交付给业主委员会。

  【管析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  第一、出租车棚、收取租金问题实际是车棚所有权归属问题。《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中,小区内的车棚已由开发商无条件交给小区业主,由业主委员会负责管理,全体小区业主就是小区内车棚的所有权人,包括用于出租的车棚。出租车棚不是仅仅属于车棚周边的业主,而是整个小区的全体业主,出租车棚周边的业主无法代表全体业主对出租车棚行使权利。

  第二、《物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”第七十八规定“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”小区全体业主选举产生的业主委员会,代表全体业主将小区的部分附属设施出租给购物广场,收取租金也应当由业主委员会代表收取。其余业主不得私自收取归全体业主所有的租金。

  第三、部分业主授权不能代表业主委员会的意思。业主委员会是全体业主大会的执行机构,业主如果对业主大会的决议不同意,认为侵害其利益可以依法提起诉讼,如果大部分业主认为业主委员会无法代表和执行业主意志,可以重新选举并确定业主委员会,不能因部分业主不同意全体业主选举出来的业主委员会的决议而私自处分全体业主的财产,从而侵害所有小区业主的权益。

  现今社会,人们都是以小区居住为主,作为小区的业主,如何维护好自己的合法权益,最重要的是积极参与到业主大会、业主委员会中来,发生侵害自己权益的情况,及时指出并要求改正,而不能私自行为侵害其他业主的合法权益。
责任编辑:胡佳佳
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